Luego de cerrar un año que en general fue positivo para el sector construcción en América Central y el Caribe, la industria se prepara para afrontar lo que viene para este 2025.
Por: Luis Fernando Arevalo, luis.arevalo@connectab2b.com
Uno de los sectores más importantes para las economías en la región, el más activo y prometedor que continuará dinamizando el desarrollo y la inversión: la construcción. En 2024 se iniciaron obras emblemáticas y de gran magnitud en muchos de los países de la región y se anunciaron otros más que vendrían a impactar en el dinamismo de esta industria en América Central y el Caribe.
Desde nuevos aeropuertos en El Salvador, proyectos ambiciosos de infraestructura en Guatemala, nuevos tramos de la Línea 3 del Metro en Panamá, el canal interoceánico de Honduras y complejos de uso mixto, vivienda y oficina en Costa Rica, todos han aportado a que sea un sector que cerró un año con cifras de dos dígitos de crecimiento. Según expertos, las grandes zonas de inversión seguirán siendo las zonas urbanas en cada país, con una tendencia hacía la descentralización que podría comenzar a impactar con proyectos importantes en el interior de los países. Asimismo, los proyectos de logística, puertos y aeropuertos se posicionarán en 2025 como una tendencia marcada que también vendrá a impactar en el sector construcción.
En el caso de Guatemala, las principales zonas de inversión continuarán siendo departamentos como Quetzaltenango, Coatepeque, Mazatenango, Chiquimula, Retalhuleu, Sacatepéquez, Huehuetenango y Alta Verapaz. “En el ámbito residencial, podemos observar que el optar por proyectos que promueven la densificación como edificios de apartamentos continúan con fuerza. Podemos además advertir un nuevo enfoque hacia proyectos de vivienda accesible en zonas de la ciudad de Guatemala de alta concentración de población, como lo son las zonas 6 y 18”, resaltó la arquitecta Tatiana Mancilla, directora general de bM101.
Por aparte en Costa Rica, el foco de inversión para Portafolio Inmobiliario seguirá siendo en Guanacaste y el Pacífico Central, Grecia, La Sabana en San José y ciertas zonas de Heredia y Cartago. “En el caso de Guanacaste, este auge de su desarrollo se debe a la inversión en turismo y a la cantidad de visitantes que recibe; es una región con gran plusvalía y un gran potencial de ventas. Existe un vasto interés en el desarrollo de hoteles, de vivienda, así como proyectos de uso mixto para ampliar la oferta de servicios y comodidades de la zona”, resaltó el director de construcción de Portafolio Inmobiliario, José Baltodano.
Por otro lado en el Pacífico Central existe una dinámica similar con alta demanda de vivienda en altura y un buen potencial de venta para inversionistas. En Grecia se está experimentando un crecimiento en su desarrollo, sobre todo en el tema de proyectos de uso mixto y la instalación de empresas de inversión extranjera en zonas francas tipo industrial.
En 2024 se vio un alto dinamismo en el área residencial, específicamente en construcción vertical, también en proyectos industriales, centros de distribución y almacenamiento, y para 2025 se espera que se mantenga con fuerza esa tendencia. En el caso de El Salvador, el área denominada El Gran San Salvador se encuentra generando un alto dinamismo y atrayendo mucha inversión. Para la Cámara Salvadoreña de la Construcción (Casalco), además de San Salvador, la zona de La Libertad se encuentra atrayendo múltiples proyectos de desarrollo inmobiliario.
Dicho país es uno de los que se encuentra experimentando un “boom inmobiliario” importante en la región y esto ha impulsado iniciativas a nivel normativo para incentivar más la inversión, iniciativas como la ley de incentivos para proyectos de altura y también mejoramientos regulatorios para agilizar trámites. “La construcción vertical es una realidad, hay un cambio cultural que lo incentiva y hay demanda para vivir en edificios de apartamentos, además ya no hay tierras para construir en horizontal, nos tenemos que acoplar si queremos vivir en las zonas urbanas”, resaltó José Velásquez, presidente de Casalco.
Las zonas que se encuentran en crecimiento en El Salvador tienen un común denominador: su cercanía con San Salvador y la oferta de tierras disponibles, sobre todo por la actividad económica que está centralizada en la ciudad.
En Honduras, antes de la llegada de la tormenta tropical Sara, se observaba un auge de inversión centrado en Tegucigalpa y otras zonas urbanas. No obstante, el panorama ha cambiado drásticamente, orientándose ahora hacia la rehabilitación de la infraestructura dañada. Hasta junio de 2024, Tegucigalpa contaba con 40 edificios en construcción, destinados a diversos usos. Durante el primer semestre de 2024, el Banco Central de Honduras reportó que el sector residencial alcanzó una construcción total de más de medio millón de metros cuadrados. San Pedro Sula también ha emergido como un polo de inversión importante, y se proyecta que en los próximos dos años se construyan 23 edificios en esta ciudad.
En cuanto a infraestructura, para 2025 se anticipa la construcción de más de 400 kilómetros de nuevas carreteras, junto con otras obras públicas significativas. De acuerdo con cifras oficiales, el sector construcción cerró 2023 con un crecimiento del 7,8 %, y las proyecciones para el cierre de 2024 apuntan a un incremento superior, rondando el 10 %.
Mientras tanto, La Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CBR), ha identificado también una tendencia que ocurren al interior del mismo departamento de Guatemala y es que la inversión se está focalizando en El Naranjo, Amatitlán, Bárcenas, carretera a El Salvador y los sectores cercanos al Aeropuerto Internacional La Aurora en la zona 13. “Estas regiones son estratégicas porque funcionan como puntos clave de logística y distribución para numerosas empresas locales y transnacionales. Su accesibilidad, conectividad vial y proximidad a mercados importantes las convierten en ubicaciones ideales para proyectos de desarrollo industrial, comercial y residencial”, resaltó la vocal de Junta Directiva de la CBR, Manola Flores.
En el país seguirán bastante activos los proyectos de vivienda vertical, logística, pero también proyectos en el sector educativo. “Continuará existiendo una gran demanda en vivienda vertical y horizontal, sobre todo la vertical para estar más cerca de la ciudad. Nosotros como desarrolladores estamos enfocados en estos tres tipos de negocios y pensamos que irán en crecimiento en la ciudad, generando proyectos funcionales y accesibles”, resaltó Pablo Solorzano, director de Proyectos de de Strata Desarrollos.
El sector construcción en Panamá se posiciona como uno de los más robustos de la región, con una contribución del 15,67 % al PIB nacional, según datos de la Cámara Panameña de la Construcción (Capac). Durante la presentación sobre desafíos y oportunidades para 2025, el presidente de la Capac, Alejandro Ferrer, destacó que el dinamismo del sector estará enfocado en proyectos clave para el desarrollo del país, como la ampliación y mejora de la infraestructura vial, el sistema de transporte y el acceso a agua potable. “2024 fue un año de recuperación económica, y 2025 será un año de adaptación a los cambios que está experimentando el país”, subrayó Ferrer.
Se estima que en 2024 las inversiones en construcción superaron los US$6.700 millones, impulsadas principalmente por proyectos de infraestructura. Las áreas con mayor actividad en el sector han sido la región metropolitana y el interior del país, especialmente en las zonas este y oeste de Panamá.
Por otro lado, República Dominicana continúa avanzando con ambiciosos planes de desarrollo que fortalecen su sector construcción. Según el economista Raúl Ovalle, durante el foro “Perspectiva de una economía sin reforma: retos claves de la industria de la construcción”, organizado por la Asociación de Promotores y Constructoras de Viviendas del Cibao (Aprocovici), el 40 % del PIB del sector construcción se concentra en la región norte del país.
En 2024, el sector construcción se posicionó en varios meses como la segunda actividad económica con mayor crecimiento, alcanzando un crecimiento interanual cercano al 10 %. Aunque el sector privado ha liderado la industria, la inversión pública también ha sido significativa, con 447 proyectos aprobados por el Ministerio de Economía solo durante el primer semestre. El turismo ha sido otro motor importante para el desarrollo del sector, especialmente en áreas como Punta Cana, que han atraído importantes inversiones gracias a la creciente demanda de infraestructura relacionada con esta industria.
Desafíos y otras realidades
El sector construcción enfrenta retos importantes en la región que van desde temas regulatorios, escasez de mano de obra certificada y los precios de los materiales que mantienen una tendencia al alza. En El Salvador por ejemplo, Velásquez afirma que se encuentran en la actualidad experimentando una falta de recurso humano en todos los niveles que requiere un proyecto, esto debido a la alta actividad que tiene actualmente el sector y que ha generado un importante número de empleos.
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Portafolio Inmobiliario resumen los retos que enfrenta el sector y en específico las zonas que están en crecimiento en Costa Rica, en tres: infraestructura insuficiente, volatilidad económica y cambios en la demanda.
En el caso de la infraestructura insuficiente, Baltodano, explicó que por ejemplo en Guanacaste falta infraestructura vial adecuada y un sistema de transporte público eficiente que limita la conectividad y la movilidad de las personas; afectando tanto el turismo como el desarrollo inmobiliario. “Adicionalmente, la disponibilidad de acceso al agua representan un desafío crítico, especialmente ante el crecimiento proyectado en la región”.
Por otro lado, la fluctuación del tipo de cambio ha generado incertidumbre en los costos de construcción y precios de venta, particularmente en dólares. Esto afecta tanto al financiamiento como la operación de hoteles y proyectos de uso mixto, lo cual impacta en la capacidad de las desarrolladores para concretar inversiones con seguridad en el corto y mediano plazo.
Y por último, el entrevistado hizo referencia a los cambios en la demanda, explicando que existe una baja demanda en ciertos sectores como oficinas que no se han logrado recuperar desde la pandemia. “El inventario existente se sigue consumiendo, pero no hay desarrollo de nuevos proyectos en este segmento”, resaltó. En zonas emergentes como Grecia, la diversificación de usos debe enfrentar las fluctuaciones del interés extranjero e interno, lo cual requiere adaptabilidad de las desarrolladoras.
Por otro lado, en Guatemala uno de los principales retos identificados, continúa siendo la lentitud en los trámites para licenciamientos a pesar de los esfuerzos que han realizado la Cámara Guatemalteca de la Construcción, Municipalidades y algunas instituciones de Gobierno. “Uno de los principales retos es la tramitología lenta en los procesos de obtención de licencias y permisos. Además, existe una creciente escasez de mano de obra calificada, lo que puede afectar la velocidad y calidad de ejecución de los proyectos, afirmó Flores.
Agregó que, la tendencia predominante en áreas cercanas a la ciudad es el desarrollo de vivienda vertical e integrar los primeros niveles para espacios comerciales, convirtiéndose en proyectos de espacios mixtos. “También se observa un crecimiento en la oferta de edificios diseñados para alquiler a corto plazo a través de plataformas como Airbnb”, indicó.
A criterio de Mancilla, los retos también van enfocados al tema de mano de obra calificada, ya que afirmó, sobre todo en el interior del país, ha sido difícil encontrar contratistas especializados en algunos rubros específicos, recurriendo a contratar empresas basadas en la ciudad. “Esto último ha provocado altos costos de ejecución. Sin embargo, con suficiente investigación en sitio, puede encontrarse una combinación ideal entre contratistas especializados de la ciudad y el conocimiento local con mano de obra proveniente de la región del proyecto”, explicó.
Para el interior del país, las tendencias continuarán siendo el desarrollo de proyectos comerciales, un primer paso para descentralizar la inversión en la ciudad. “Nosotros tenemos en nuestro portafolio de proyectos 2025, la apertura de al menos 15 ubicaciones nuevas de franquicias deportivas y un proyecto de Torre Corporativa en Alta Verapaz”, comentó la directora general de bM101.
Las perspectivas en El Salvador son favorables, pero a nivel de regulaciones se esperan mejoras sustanciales, sobre todo en la agilización de trámites y procesos. Según Velásquez, “nosotros le apostamos a una buena relación con todas las instituciones, mejorar la parte de legislación o reglamentos correspondientes, Esperamos también iniciativas que favorezcan la compra de vivienda de interés social”.
¿Qué viene en arquitectura, sostenibilidad, iluminación y otras tendencias?
En general las tendencias en la región marcan un camino hacia proyectos de construcción verticales, enfocados en vivienda, pero también un fuerte segmento de usos mixtos. En cuanto a diseño y arquitectura, se seguirán viendo proyectos que prioricen temas sostenibles como la iluminación y ventilación natural, y con tendencias minimalistas. “El tema de sostenibilidad será un tema transformador en 2025, veremos más proyectos visibilizando sus iniciativas verdes, más que una tendencia será una necesidad”, resaltó Pamela Castellán, presidente del Guatemala Green Building Council (GGBC).
Agregó que en el caso concreto de Guatemala, durante 2024 la construcción sostenible registró un crecimiento del 130%, un porcentaje histórico para la industria de la construcción. Los incentivos y condiciones atractivas han sido importantes para transformar la forma tradicional de hacer las cosas y en la región, se esperarían mayor incentivos a nivel de municipalidades para que los desarrolladores se atrevan a innovar con este tipo de prácticas. La sostenibilidad ha dado pasos importantes en la región, lo que comenzó con algo que parecía exclusivo para proyectos corporativas, ahora se ha extendido a edificios de apartamentos, usos mixtos, colegios y hasta complejos industriales.
Hacia una iluminación sensorial y sostenible
El diseño de iluminación está estrechamente relacionado con la sostenibilidad de un proyecto e impacta directamente en su consumo energético. Se trata de una disciplina que cada vez está mejor valorada en el sector construcción y que también trae sus propias tendencias para este 2025.
Según Carol de Saravia de ADARA Guatemala e integrante de la Asociación Guatemalteca de Iluminación (AGI), una de las tendencias es la fabricación de luminarias con materiales y procesos sostenibles. Asimismo, los fabricantes siguen empujando la barrera de la tecnología para lograr efectos de iluminación que son más sensoriales, ingeniosos y mágicos.
Otras tendencias son la miniaturización de las luminarias y sobre todo el diseño de espacios abiertos que aporten luz natural. “Cada vez se vuelve más importante adaptar los detalles de iluminación con los detalles constructivos, para que la luz sea el hilo conductor entre los espacios”, resaltó de Saravia.
Agregó que “hoy en día es posible contar con luminaria que pueden cambiar su temperatura de luz para seguir el ritmo circadiano de las personas. Esto permite que la iluminación artificial vaya acorde al ciclo del sol del día. Estamos más atentos y alertas a partir de la media mañana cuando el sol está llegando a su punto más intenso y al final de la tarde es posible contar con iluminación más tenue y cálida que nos ayuda a terminar el día para descansar”.
En general, 2025 trae sus propios desafíos, pero será un año con mucha actividad y determinante para la industria de la construcción que evoluciona a su propio ritmo.
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