Para el sector de oficinas, la zona de la Gran Área Metropolitana de Costa Rica revela una disponibilidad de 18,77 %.
Las principales zonas de inversión en Costa Rica son totalmente dependientes del mercado inmobiliario en el que se esté analizando por lo que es muy común pensar que existe una zona exponencial en el desarrollo inmobiliario. De acuerdo con Adrián Vargas Hernández, Market Intelligence Director, de Colliers Costa Rica, el mercado costarricense no funciona de esa manera, ya que el éxito de los mercados en términos de sectorización va a depender de que mercado se esté considerando, ya sea industrial, retail (comercial) o el mercado de oficinas.
"Además, no se podría establecer que la dinámica del desarrollo inmobiliario esté presente de manera preponderante en la Gran Área Metropolitana (GAM), tanto así que en las zonas costeras se caracteriza por grandes desarrollos enfocados en el turismo, en particular en el área del Pacífico norte", afirma Vargas.
Dentro de GAM es necesario realizar un análisis por cada de uno de los sectores del mercado, por ejemplo, el mercado de oficinas no está ajeno a la dinámica mundial, dónde se ha observado tasas de disponibilidad amplias como sucede en mercados más maduros como el estadounidense, dónde ha alcanzado hasta el 19,6 % de vacancia y donde registra un aumento en promedio de 50 puntos base, según se desprende de las principales ciudades.
El mercado de la Gran Área Metropolitana de Costa Rica revela una disponibilidad de 18,77 %. Los dos sectores dónde se observa un mayor interés de desarrollo son Heredia y San José Oeste; los que cuentan con una mayor relevancia en cuanto a tamaño de mercado. Este interés ha radicado debido a dos fuerzas principales, el clúster de mercado corporativo en la zona de San José Oeste y el mayor acceso a fuerza laboral en el área de Heredia. En términos generales observamos el mercado de oficinas aún muy afectado por las nuevas formas de operar de los ocupantes, el trabajo remoto e híbrido han sentado un precedente que se traslada hasta el presente.
Por su parte, Vargas comenta que el mercado de retail conformado por inmuebles dedicados a establecimientos comerciales al detalle, experimento una afectación significativa en el año 2021 dónde llegó a presentar una disponibilidad de 13,87 %. A la fecha se observa una disponibilidad en la Gran Área Metropolitana de 7,29 % mitigándose mucho de la vacancia, lo que brinda mayor confianza al mercado. La zona del país que representa una mayor importancia en cuanto a cantidad de área es San José Oeste, que coincide también con algunos de los sectores con mayor poder adquisitivo de la capital.
En el caso del mercado industrial en toda la región está experimentando un auge en cuanto a demanda donde destaca México, dada su cercanía con el mercado de los Estados Unidos, lo que motiva el interés de las compañías en ocupar espacios. Esta reacción se denomina “Nearshoring”, siendo su principal beneficiario México.
"La región Centroamericana, también se ha beneficiado del Nearshoring, manteniendo un dinamismo en la demanda lo que ha motivado los esfuerzos de la oferta para generar soluciones para el desarrollo y ocupación de espacios industriales", expresa Vargas.
Costa Rica por su parte cuenta con una disponibilidad calificada en nivel sano con un 5.28%, donde las estrategias de atracción de inversión extranjera al país sumado a las buenas capacidades de la fuerza laboral, han facilitado la toma de decisiones de inversión en el país . Alajuela, es la región mayormente beneficiada con un 5% de disponibilidad en espacios industriales y logísticos.
En los últimos años el mercado local ha optado por seguir desarrollando espacios en el mercado de mayor auge, donde el mercado industrial no solo sigue sumando metros cuadrados como se observa en la gráfica, si no que se siguen observando ocupaciones continuas de esa nueva oferta. El mercado de oficinas por su parte presenta un crecimiento, menos vigoroso que el industrial, y en consecuencia asumiendo el costo de una tasa de vacancia al alza.
No obstante, no se observa en los últimos periodos, la inserción al mercado de algún proyecto de retail de gran preponderancia como se observa en la línea de la parte inferior con poca variación. Los principales proyectos que están moviendo los números de crecimiento son en el sector industrial, las industrias relacionadas a ciencias de la vida que tienen cada vez más interés en establecer sus operaciones en Costa Rica en zonas como Coyol con baja tasa de disponibilidad, lo que abre espacio a otras regiones como el cantón de Grecia dónde se vislumbra un crecimiento acelerado en desarrollos industriales en los próximos años.
Transformación de espacios
De acuerdo con el experto, las tendencias al igual que los sectores de desarrollo van a depender del mercado en el que se esté abordando el análisis. En términos generales para cada mercado se observan las siguientes tendencias:
Oficinas
• Los nuevos desarrollos se están ideando cada vez más, hacia la generación de experiencias en el lugar del trabajo más allá de la oficina tradicional.
• Amenidades dentro del espacio arrendado como fuera del mismo.
• Transformación de espacios de oficinas en otros usos: hotel, residencia.
• Concepto de “Office as a service”
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Industrial
• Las naves de manufactura avanzada tienen especificidades que usualmente desbordan en hacer una nave hecha a la medida para el ocupante.
• Las naves industriales son cada vez más automatizadas e inteligentes, con tendencias como el manejo de inventarios automatizados, montacargas autónomos y sistemas de “Smart Factory”
• Optimización de las cadenas de suministro, a partir del análisis de datos para la toma de decisiones.
• Parques industriales de manufactura dirigidos únicamente al nicho de ciencias de la vida.
Retail
• Conveniencia: lograr el objetivo de compra en el menor tiempo posible.
• Marcas que promuevan eficazmente valores de estilo de vida y logren resonar con los consumidores a través de la experiencia.
• Los días en que los minoristas podían únicamente poner en anaquel los productos y esperar que se vendieran acabaron. Los minoristas que crean entornos estimulantes, que crean conexiones emocionales e inspiradoras, atraerán al mayor número de clientes.
• Los retailers han ajustado sus estilos de expansión a un crecimiento diferente y/o más lento. Planes de expansión, concentrándose en la calidad sobre la cantidad, mientras que otros racionalizan su oferta de productos.
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